Comprar vivienda entre amigos o novios: “más fácil que comprar un coche"

Como Tania, cada vez más personas en México optan por adquirir inmuebles sin estar casadas o sin tener un parentesco legal, ya sean pareja o amigos. Esta tendencia va en aumento, impulsada por las dificultades económicas para adquirir vivienda de manera individual y la flexibilización en los esquemas de crédito hipotecario.

No obstante, en caso de que la relación o la amistad termine, los especialistas recomiendan vender la vivienda y que cada uno liquide su deuda con Infonavit, traspasarla, o bien, realizar una sustitución de deudor.

Una evolución necesaria en el sistema crediticio

"Hace algunos años no era algo tan común. Lo que he notado en general es que este tipo de créditos o adquisición de vivienda que se hace por más de una persona, usualmente se da entre personas casadas o que viven en unión libre", comenta José Eugenio Castañeda Escobedo, Titular de la notaría 211 de la Ciudad de México, del Colegio de Notarios, quien agrega que hay productos hipotecarios que algunos bancos manejan junto con Infonavit.

Hace aproximadamente una década, la banca mantenía un enfoque tradicional para los créditos hipotecarios. Según Juan Kasuga, director general de créditos hipotecarios de Creditaria, la unificación de ingresos para comprar bienes raíces estaba limitada a personas con vínculos legales por matrimonio o consanguíneos, como padres con hijos o hermanos.

La realidad social evolucionó y la banca comenzó a reconocer las diversas dinámicas familiares existentes. Los matrimonios del mismo sexo, que antes no eran reconocidos formalmente por las instituciones financieras, y las nuevas formas de convivencia impulsaron una modificación en las políticas de otorgamiento de crédito.

Para 2025, programas como Unamos Créditos del Infonavit permiten alcanzar préstamos de hasta 5.9 millones de pesos para adquirir una vivienda. Del total de créditos otorgados por este programa, una cuarta parte se ha realizado entre amigos o personas que no tienen ninguna relación frente al Estado.

Factores que impulsan esta tendencia

El aumento en la compra de inmuebles entre amistades y parejas sin vínculo legal ha sido impulsado por varios factores, principalmente económicos.

Roberto Reveles, gerente de cuentas de Inmuebles24, señala: "las condiciones económicas que hemos vivido desde hace tiempo, especialmente después de la pandemia, han dificultado que las generaciones más jóvenes logren ahorrar para comenzar a pagar una casa o departamento propios".

"Estas circunstancias fueron observadas por las entidades que otorgan créditos inmobiliarios, lo que ha generado que se diseñen productos que promuevan el otorgamiento de créditos con nuevas modalidades", agrega el experto.

Kasuga, de Creditaria, añade que además existe un cambio cultural significativo: la gente joven cada vez opta menos por el matrimonio, lo que ha convertido esta modalidad en un instrumento cada vez más utilizado para unificar créditos y comprar viviendas.

Tania Cortés ejemplifica esta realidad: junto a su pareja, decidió unir sus créditos para adquirir una casa de más de un millón de pesos, cuando su ahorro personal era de 800,000 pesos. Aunque reconoce el riesgo de hacerlo sin un vínculo legal, la oportunidad de dejar de pagar renta y comenzar a construir patrimonio fue más importante.

La oferta de unificación

Auri López, asesora inmobiliaria con cinco años de experiencia en el Estado de México e Hidalgo, confirma que el Infonavit representa aproximadamente el 70% de las ventas que realiza, seguido por el Fovissste y, en menor medida, los créditos bancarios y pagos de contado.

"Los tipos de crédito que más ocupamos es el Infonavit Total. Este crédito nos da mayor margen", pero la modalidad específica de Unamos Créditos se encuentra en segundo lugar, con un crecimiento notable: "Ha aumentado muchísimo. Cada vez la gente pide más información para este tipo de créditos".

López aclara que, si bien es posible unir créditos entre amigos, esta opción es menos común, ya que en cinco años de trabajo en el sector sólo ha conocido dos casos. Para ella, es más común que junten créditos parejas que no están casadas.

Otro grupo importante que utiliza esta modalidad son padres e hijos.

"El hijo ya quiere su casa y entonces el papá o la mamá que nunca usó su crédito le da el crédito al hijo para que lo junte", señala Auri López.

José Eugenio Castañeda, del Colegio de Notarios, agrega: "Muchas veces Infonavit otorga un crédito a dos personas que son trabajadores, que unen su capacidad crediticia y entonces acceden a un financiamiento mayor".

Modalidades disponibles

Actualmente, las instituciones financieras ofrecen dos figuras principales para la adquisición conjunta de inmuebles.

Según Kasuga, la diferencia fundamental entre ambas figuras es que "el coacreditado participa como propietario del inmueble, mientras que el obligado solidario sólo ayuda a pagar el crédito sin ser dueño de la propiedad".

En ambos casos, tanto el obligado solidario como el coacreditado se comprometen a pagar el crédito hipotecario.

La banca privada ha estado a la vanguardia en la implementación de estas opciones aproximadamente desde hace seis o siete años, permitiendo que personas sin lazos legales o sanguíneos unifiquen sus créditos, comenta Kasuga, de Creditaria.

Auri López explica que el proceso para unir créditos en Infonavit es relativamente sencillo. "El cliente tiene que tener ya su cuenta Infonavit. En la cuenta Infonavit deben juntar 1,080 puntos cada uno para poder tener el crédito", detalla.

¿Qué sucede si la relación termina?

Una de las principales preocupaciones en este tipo de acuerdos es qué sucede si la relación o amistad se disuelve.

Auri López aclara que, en estos casos, "ellos son los que se arreglan personalmente sobre qué hacer en esa vivienda", ya que el Infonavit no contempla un mecanismo específico para resolver estas situaciones.

"Normalmente lo ideal sería vender la vivienda y que cada uno liquide su deuda con Infonavit", recomienda la asesora.

Tania Cortés piensa en este tipo de soluciones. En caso de que las cosas salgan mal en su noviazgo, ha acordado, junto a su pareja, vender la vivienda, traspasarla o ponerla en renta.

Pero no ve riesgos con faltar al pago, ya que el Infonavit toma las contribuciones directamente de la nómina y en caso de que una de las dos personas no pague, es ese derechohabiente individual el que queda con la deuda.

"Para algunas personas esta puede ser la opción para invertir en un patrimonio y, aunque los lazos de amistad pueden ser fuertes y duraderos, siempre será importante tener acuerdos claros sobre cómo cuidar y administrar servicios y mantenimiento del inmueble", señala Roberto Reveles, de Inmuebles24.

Diferencias con el crédito conyugal

López destaca que existe una diferencia entre esta modalidad y el crédito conyugal tradicional. "En el conyugal se les presta el 100% de su crédito si tienen acta de matrimonio, por el contrario en el co-residencial, no importa con quién lo contestes, solamente te van a prestar el 90% de tu capacidad de crédito, a cada uno el 90%".

Esta reducción del 10% representa la principal distinción entre ambos esquemas, aunque no afecta significativamente la capacidad adquisitiva de las parejas o personas que deciden unir sus créditos.

"Los bancos en ese sentido son muy exigentes también con nosotros en cuanto al cumplimiento de toda esta normatividad, porque pues va en juego el tema de la certeza de sus garantías", comenta José Eugenio Castañeda, del Colegio de Notarios, sobre el papel de los notarios en estos procesos.

Kasuga destaca que estas opciones de crédito no se limitan a la compra de vivienda, sino también aplica para créditos de compra de terrenos, terrenos con construcción o financiar construcciones.

ABC de la compra de vivienda con dos créditos

¿Cómo funciona?

• Se puede unir el crédito de dos personas sin necesidad de estar casados ni tener vínculo legal.
• Ambos deben cumplir con los requisitos del Infonavit o la institución bancaria correspondiente.
• Se puede utilizar para comprar vivienda nueva o usada, e incluso terrenos para construcción.
• El Infonavit es el principal organismo que lo ofrece, pero también se puede solicitar a banca privada.

Pasos para adquirir un inmueble con dos créditos

1. Precalificación: Ambas personas deben precalificarse en Infonavit o el banco para determinar el monto que pueden obtener.
2. Unión de créditos: Se realiza el trámite para unir los créditos en la cuenta del Infonavit o en la solicitud bancaria.
3. Selección del inmueble: Se elige la vivienda o terreno que se desea adquirir.
4. Escrituración y copropiedad: Se realiza ante notario público, especificando el porcentaje de propiedad y pago según la aportación económica de cada persona.

Beneficios

• Acceso a una vivienda de mayor valor al sumar ingresos.
• Compartir gastos de mantenimiento y servicios.
• Flexibilidad para adquirir vivienda con amigos, pareja no casada o familiares.
• Posibilidad de adquirir no solo vivienda, sino también terrenos, terrenos con construcción o financiar construcciones.

Riesgos

• Conflictos en caso de separación o cambios en las metas personales.
• Compromiso financiero compartido a largo plazo.
• Dificultad para salir del acuerdo si uno de los propietarios enfrenta problemas económicos.

En caso de separación

• Se puede vender o traspasar la vivienda.
• Los acuerdos se llevan a cabo de manera personal, como en el caso de las adquisiciones entre personas casadas.
• Existe la posibilidad de realizar una sustitución de deudor, siempre que la parte que se queda con la propiedad demuestre solvencia para continuar con los pagos.