Menos inversión y desconfianza complican futuro de plataformas inmobiliarias

A pesar de que 2024 cerró con una recuperación en levantamiento de financiamiento, en enero de 2025, la inversión de capital de riesgo en México cayó 90.65% frente al mismo mes del año anterior. Solo dos operaciones se concretaron, ambas impulsadas por fondos internacionales​.

De acuerdo con el reporte de la consultora financiera TTR Data no se registraron inversiones locales. “Toda la industria venture capital está un poco revolucionada. Las tasas están muy altas, los limited partners (inversionistas institucionales) no están accesibles a extender nuevamente financiamiento”, dijo Rubén Frattini, director visionario y fundador de Proptech Latam​.

Cambio en el financiamiento

Este entorno provocó un giro en las fuentes de fondeo. El capital en forma de deuda gana protagonismo frente al venture capital. De los 149 millones de dólares captados por las proptech mexicanas en 2023, 86% correspondieron a deuda​.

En este contexto las startups buscan alternativas que les permitan preservar su valuación sin diluir su capital. “Empiezan a aparecer nuevas formas de financiar a las startups. En algunos casos no va a ser dándoles dinero, sino trabajo”, agregó Rubén Frattini​.

Uno de los cambios más marcados es el de expectativa: de crecimiento acelerado a rentabilidad sostenible.

Las startups han tenido que demostrar que su modelo funciona más allá del storytelling. “Hay una expectativa desde los promotores inmobiliarios de mirar a las startups como aliadas estratégicas”, explicó Frattini, cuyo evento de Proptech Latam se llevará a cabo en México del 2 al 6 de junio.

El principal obstáculo, el mismo ecosistema

Pero el acceso al capital no es el único reto y el entorno económico, así como las regulaciones al sector, no encabezan las preocupaciones de la industria. Los negocios primero tienen que derribar el muro que provocan la baja adopción tecnológica por parte del sector inmobiliario tradicional.

A pesar de que existen herramientas para automatizar desde la captación de contacto con clientes hasta la gestión de propiedades, muchos agentes aún las desconocen o desconfían de ellas.

“Siguen usando páginas web obsoletas. No tienen tecnología. Y muy pocas se están adecuando”, comentó Frattini​. Para estas plataformas, el principal obstáculo es generar confianza.

“Lo más complicado era hacerse de clientela, hacer que el asesor inmobiliario confiara en ellos para compartir su cartera”, recordó Fernando Rodríguez Bustamante, miembro del Consejo de Inmobiliarios Profesionales (CIP) del Clúster de Innovación y Transformación Inmobiliaria (CITI)​.

Durante la pandemia, la digitalización parecía avanzar sin freno. Startups como Flat, QuintoAndar y Clau irrumpieron con fuerza. Sin embargo, la normalización posterior reveló deficiencias en la tropicalización de sus modelos de negocio.

“Es muy diferente cómo se hacen las cosas en Brasil a cómo se hacen en México”, dijo Fernando Rodríguez​. QuintoAndar, por ejemplo, compró Inmuebles24 y lanzó Benvi, un producto exclusivo para rentas. Ofrecía pagos de 4,000 pesos por inmueble ingresado a la plataforma, sin importar si se rentaba o no. “Era un buen producto, pero sus contratos eran muy leoninos”, explicó el experto. La desconfianza derivó en su cierre en menos de un año.

Flat enfrentó un destino similar. Después de apostar por la compra y reventa de inmuebles, cambió de nombre a Clau y rediseñó su modelo como portal. “Se quitó el nombre de Flat porque eran más las quejas que la buena reputación”, relató Fernando Rodríguez​. Más recientemente, Clau anunció que ofrecerá su plataforma sin costo, en un esfuerzo por atraer usuarios.

Estos casos ilustran el principal dilema para muchas plataformas inmobiliarias: cómo crecer sin perder identidad ni control. Mientras tanto, la mayoría de los agentes inmobiliarios continúan con operaciones sin integrar plenamente soluciones digitales.

Aunque México cuenta con más de 100 startups proptech activas, con un promedio de 18 empleados cada una, su participación en el mercado inmobiliario aún es baja. Las empresas dedicadas al corretaje, por ejemplo, representan el 1.7% de las transacciones anuales​.

La industria genera alrededor de 3,434 empleos y crece a una tasa anual estimada del 15%, pero su huella económica aún es modesta frente al tamaño del mercado de vivienda en México, estimado en 69,000 millones de dólares​.

La salida del problema

El ecosistema, sin embargo, muestra signos de especialización. Las plataformas en México se concentran en siete subindustrias, entre ellas corretaje, financiamiento, renta residencial y administración comercial​.

La mayoría operan bajo modelos B2C (negocio al cliente), aunque un pequeño porcentaje opta por esquemas mixtos. El financiamiento se dirige sobre todo a startups con soluciones financieras, que concentran más del 80% del capital recibido​, de acuerdo a Endeavor México.

A pesar del entorno adverso, algunos inversionistas han mantenido su apuesta por el sector. TuHabi, empresa colombiana que opera en México desde 2021, logró levantar 100 millones de dólares en deuda de Victory Park Capital​. All Property, una firma de gestión inmobiliaria comercial, obtuvo 10 millones de dólares.

Las oportunidades emergen también en la intersección con otras industrias. “Empieza a haber un acercamiento muy fuerte entre fintech y proptech, en temas como seguros de vivienda, créditos hipotecarios o administración de obras”, explicó Rubén Frattini​. Esta sinergia abre nuevos caminos para empresas que logren vincularse con los grandes jugadores del sector financiero y de la construcción.

Para muchas startups, el reto será mantenerse activas mientras encuentran una nueva fórmula de crecimiento. “Lo que estamos viendo es que muchas van a tener que adaptarse. Algunas cambiarán de nombre, otras de modelo, y algunas cerrarán”, anticipó Fernando Rodríguez de CITI​.

El futuro de las proptech en México dependerá de su capacidad para adaptarse al mercado local, mantener operaciones con estructuras ligeras y generar valor sin depender exclusivamente del capital de riesgo.