Tren Interoceánico dispara 275% búsquedas de naves industriales, pero la falta de infraestructura limita el potencial

Según el análisis territorial de la plataforma, aproximadamente 85% de los espacios industriales en la zona de influencia del Corredor Interoceánico está fuera de estos polígonos, en anillos logísticos ubicados entre 10 y 100 kilómetros de la red ferroviaria.

La cercanía con puertos, vías y flujos de mercancías abre oportunidades para almacenamiento y distribución. Sin embargo, convertir ese interés en ocupación requiere resolver condiciones básicas de energía, gas natural, carreteras y terrenos que permitan operar ante riesgos de inundación.

Veracruz y Tabasco atraen búsquedas

El análisis de Spot2.mx, especializada en inmuebles comerciales e industriales , ubica la mayor actividad en zonas urbanas y portuarias. Para Vianey Macías, líder de Market Research de la plataforma, el cambio contrasta con el escaso interés que despertaba la región.

“Hace cinco años no se veía tanto interés, ni había un volumen de búsquedas de espacios por la falta de infraestructura y cuestiones de suelo, ya que hay riesgo de inundaciones. Pero, ya se ha empezado a trabajar en estos temas, por lo que desarrolladores han comenzado a voltear a ver la zona”, señaló Macías.

Sergio Argüelles, presidente ejecutivo de Finsa, identifica el mayor potencial en los extremos de la ruta ferroviaria, entre Coatzacoalcos (Veracruz) y Salina Cruz (Oaxaca).

“Es una oportunidad para el futuro de México por su capacidad para conectar el Pacífico con el Atlántico. De Coatzacoalcos a Salina Cruz, podemos definitivamente empezar apoyando esas zonas”, aseguró.

El respaldo presupuestario también forma parte del panorama, pues el Proyecto de Presupuesto de Egresos de la Federación (PPEF) 2027 contempla asignar 25,000 millones de pesos para el Corredor Interoceánico y 17,158 millones para infraestructura de carga del Tren Maya.

Tres rutas que abren oportunidades logísticas

A diferencia de Nuevo León o Ciudad Juárez, donde existen ecosistemas industriales vinculados con sectores como el automotriz, electrónico y farmacéutico, en estos mercados del sur-sureste la especialización todavía está por desarrollarse.

Las oportunidades inmobiliarias identificadas se concentran, principalmente, en logística y distribución. La Línea Z, entre Coatzacoalcos y Salina Cruz, constituye el eje troncal del corredor.

Además de los puertos y los principales polos, Spot2.mx identifica oportunidades en Medias Aguas, Jáltipan e Ixtepec, donde la conectividad ferroviaria puede favorecer la transferencia y distribución de mercancías.

En Tabasco, la Línea FA conecta Coatzacoalcos con Pakal Ná y posteriormente con el sistema del Tren Maya . Ahí, el crecimiento del interés inmobiliario deberá superar las condiciones del territorio.

“El panorama en Tabasco es interesante porque sí se ha incrementado muchísimo la demanda, pero también se está considerando que es una zona altamente inundable”, advirtió Macías.

La especialista agrega que los proyectos deberán ofrecer calidad tanto para la operación de las empresas como para su personal.

Por su parte, la Línea K conecta Ciudad Ixtepec con la frontera sur. En Tapachula y Ciudad Hidalgo, la transferencia de mercancías hacia Centroamérica abre oportunidades para espacios de almacenamiento, logística transfronteriza y naves de cross-docking, destinadas a transferir carga entre transportes.

Competitividad logística de los trenes

Francisco Fabila Rubio, presidente de la Asociación Mexicana de Ferrocarriles (AMF), considera positivo el panorama del transporte de carga en el sureste. En sus palabras, el Corredor Interoceánico puede ofrecer una alternativa al Canal de Panamá, pero deberá demostrar su capacidad de transferencia en los puertos.

El especialista destaca que el costo del ferrocarril mexicano es de 0.03 dólares por tonelada/kilómetro, frente a 0.07 dólares del autotransporte. Esta diferencia forma parte de su competitividad para el movimiento de mercancías.

“La carga encontrará la forma y llegará al Sur-Sureste, tendremos que ser muy hábiles para entender bien la vocación de la zona y ver qué industrias queremos generar ahí”, declaró Fabila.

La conexión con el centro del país ya existe, el líder ferroviario, expuso que el Valle de México recibe diariamente carga desde Coatzacoalcos y el cloro utilizado en la planta de tratamiento de Atotonilco, Hidalgo, llega dos veces por semana.

Rentas industriales desde cuatro dólares en Veracruz y Tabasco

El aumento de las búsquedas todavía no se traduce en incrementos generalizados de precios. La renta de naves industriales promedio nacional cerró el segundo trimestre en 8.60 dólares por metro cuadrado al mes, de acuerdo con Spot2.mx.

En las zonas analizadas alrededor del Tren Interoceánico pueden encontrarse precios desde 4 dólares por metro cuadrado, aunque corresponden a espacios sin acondicionamiento.

La mayor parte de la oferta actual, explica Macías, no está preparada para operaciones industriales especializadas. Por ello, se anticipan proyectos a la medida (Build to Suit), para empresas interesadas en aprovechar la conectividad ferroviaria.

“En el transcurso de los próximos dos o tres años vamos a empezar a ver en realidad los verdaderos incrementos”, dijo.

Infraestructura condiciona la instalación de empresas

Para Argüelles, la consolidación industrial del Tren Interoceánico depende de que las inversiones previstas en infraestructura se materialicen.

El suministro de energía y gas natural permanece entre los principales cuellos de botella, junto con carreteras y mano de obra calificada.

“Todo eso que se ha comprometido el gobierno se tiene que concluir, porque las empresas por más que les digamos que está espectacular este proyecto, estarán encantados de instalarse solo hasta que esté terminada la infraestructura”, sostuvo el desarrollador.