Casas sin escrituras y herencias atoradas, el reto que enfrenta la nueva Ley Catastral en México

Esta dinámica representa uno de los principales desafíos para la implementación de la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, publicada en octubre de 2026. La legislación busca conectar la información de los catastros con los Registros Públicos de la Propiedad, actualizar los datos de los inmuebles y asignar una clave única para identificarlos.

Sin embargo, modernizar los registros no significa resolver automáticamente las irregularidades que existen detrás de millones de propiedades.

El costo de escriturar alimenta la irregularidad

Miguel Saucedo, especialista en derecho inmobiliario, considera que el principal desafío no está en la identificación de las casas y terrenos , sino en la falta de certeza jurídica que afecta a una parte importante del patrimonio habitacional.

Entre las prácticas que alimentan este rezago están las compraventas realizadas mediante contratos privados que nunca llegan a formalizarse ante notario. También están las propiedades que pasan de padres a hijos o de abuelos a nietos sin que los herederos concluyan los procedimientos testamentarios o sucesorios correspondientes.

En ambos casos, las familias pueden tener posesión material de una vivienda durante años, pero eso no significa que cuenten con todos los documentos necesarios para acreditar legalmente su propiedad.

La falta de certeza jurídica también tiene una explicación económica. Para muchas familias, concluir la escrituración representa un desembolso que se suma al precio de compra de una vivienda y que no siempre pueden cubrir.

De acuerdo con Saucedo, los gastos para escriturar una propiedad pueden representar entre 7% y 8% de su valor. Si se toma como referencia el precio promedio nacional de vivienda, cercano a 1.9 millones de pesos al cierre del segundo trimestre de 2026, reportado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el trámite podría costar alrededor de 150,000 pesos.

Ese monto puede convertirse en una barrera para quienes destinaron buena parte de sus ahorros a comprar el inmueble y posponen la formalización de la operación.

“El elevado costo es lo que está generando la irregularidad. Una persona que apenas puede pagar el valor de la compraventa, ya no le alcanza para pagar la escritura. Pero, en la Ley Catastral, no hay algún esquema que ayude a la gente a regularizarse”, destaca el especialista.

El rezago tampoco se limita a operaciones recientes. Las viviendas heredadas pueden permanecer durante años sin una sucesión concluida, lo que dificulta que los nuevos ocupantes puedan venderlas, utilizarlas como garantía o defender su titularidad ante terceros.

Estado de México y Ciudad de México concentran rezagos

La falta de escrituras tiene una presencia importante en las principales zonas urbanas del país. De acuerdo con el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano 2026-2030, elaborado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), en 2022 más de una cuarta parte de las viviendas propias o en proceso de pago carecía de escrituras en 19 entidades federativas.

El Estado de México encabezaba la lista, con 36% de las viviendas en esa condición. Le seguían la Ciudad de México, con 33%, y Morelos, con 30%.

Para la Sedatu, esta inseguridad jurídica tiene consecuencias que van más allá de los conflictos por la propiedad. También limita la inclusión financiera, dificulta la formalización del suelo y afecta la garantía del derecho a una vivienda.

Una propiedad sin documentos en regla puede encontrar obstáculos para incorporarse al mercado formal, acceder a financiamiento o utilizarse como respaldo en una operación crediticia. Además, la falta de claridad sobre su titularidad puede complicar cualquier intento de transmisión a otros propietarios.

Una clave catastral no sustituye las escrituras

La nueva legislación busca resolver problemas de identificación y coordinación entre autoridades, pero no establece que los inmuebles pierdan automáticamente su propietario por carecer de escrituras o por mantener adeudos del impuesto predial .

Felipe Cuevas Peña, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de la Ciudad de México, descarta que la legislación contemple mecanismos para perder, expropiar o transmitir automáticamente una propiedad.

También advierte que contar con una clave catastral no equivale a tener acreditada la titularidad jurídica de un inmueble.

“En AMPI respaldamos la modernización de los sistemas catastrales y registrales, y promovemos que su implementación garantice seguridad jurídica, protección de la propiedad privada , transparencia y prevención del fraude inmobiliario”, expuso.

La actualización de los registros también podría enfrentar las diferencias entre las superficies que aparecen en los títulos de propiedad y las mediciones satelitales que las autoridades federales pretenden utilizar para actualizar la información catastral.

“La ley no señala cómo se van a tratar esas discrepancias, ni cuál es la medida que se va a establecer como viable. Esta situación va a generar un problema muy severo”, dijo Saucedo.

Estas diferencias pueden generar conflictos cuando las dimensiones reconocidas oficialmente no coincidan con las que aparecen en los documentos de propiedad, especialmente en terrenos que han pasado por distintas operaciones o procesos de subdivisión.

Qué deben revisar los propietarios

Ante la modernización de los registros, la AMPI recomienda a los propietarios verificar que sus escrituras estén debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad y conservar los documentos que acrediten la adquisición del inmueble, así como los comprobantes relacionados con este.

También aconseja mantener actualizados los datos de contacto ante las autoridades y evitar compartir identificaciones, documentos o poderes notariales con intermediarios cuya identidad no haya sido verificada.

Si se detectan inconsistencias o movimientos irregulares relacionados con una propiedad, la recomendación es acudir inmediatamente al Registro Público de la Propiedad y buscar asesoría jurídica.

Para Saucedo, la prioridad es que los propietarios obtengan sus títulos y concluyan los procedimientos testamentarios o sucesorios que mantienen pendientes.