Los proyectos industriales que continúan durante la pandemia

Otro factor es el debilitamiento de las relaciones comerciales entre Estados Unidos y China, por la imposición de aranceles, ya que con eso, México se ha beneficiado más por la cercanía con Estados Unidos.

“Estos dos elementos se preveía que trajeran un dinamismo esperado para el segmento inmobiliario industrial. Se viene la pandemia y tiene consecuencias a corto plazo, sin embargo, desde un principio se esperaba que fuera así. No esperamos que esto siga afectando al mercado en lo general, más allá de un trimestre o dos más“, afirma.

Enrique Portillo, director Industrial de Cushman & Wakefield, coincide en que la aprobación y entrada en vigor de este tratado ha sido favorable para este mercado.

“Las empresas americanas que estaban produciendo cosas en China, se quieren acercar, incluso en esto ayudó la pandemia, porque con esto estaban bateando para mover la mercancía , algunas fronteras estaban cerradas”, aunado a ello, el crecimiento del comercio electrónico se aceleró por la pandemia, lo que generó la demanda de más espacios industriales para las operaciones logísticas de entrega, menciona Gerardo Ramírez, SIOR director Regional Industrial de JLL México.

Al cierre del tercer trimestre, se reportaron inicios de construcción de 72 proyectos industriales en los cuatro corredores industriales del país, que sumaron un millón 284 mil metros cuadrados, de acuerdo con cifras de Datoz.

Aunque a nivel nacional este total de metros cuadrados representa una caída del 25 por ciento respecto a los inicios de proyectos en igual periodo de 2019, en algunas ciudades incluso ha habido incrementos, destaca Mireles.

Uno de ellos es el de la Ciudad de México, que ha crecido en 40 por ciento y Guadalajara con un aumento de 33 por ciento.

Los mercados con la mayor actividad en el desarrollo de nuevos espacios industriales fueron la Ciudad de México con aproximadamente 372 mil metros cuadrados, seguido de Monterrey con 224 mil metros cuadrados, detalla.

Estos incrementos obedecieron a varios factores, entre ellos la confianza de los inversionistas en que el dinamismo siga para los próximos años y, por otro lado, el hecho de que no es sencillo detener proyectos de inversión o proyectos de obra una vez que el presupuesto está aprobado, menciona.

Además, ningún proyecto se ha frenado ni se ha visto una reducción importante como ha ocurrido en otros mercados, destaca Mireles.

Recuerda que el freno de algunas actividades ordenado por el Gobierno federal tuvo un impacto negativo durante abril y mayo pasados.

Pero los proyectos fueron reactivados, 14 de ellos en Monterrey, Saltillo y Reynosa que sumaron 111,797 metros cuadrados.

Estos proyectos son para empresas como Mercado Libre y Amazon, que han tenido crecimientos exponenciales por las ventas en línea, detalla.

“Lo único que están haciendo es reavivando lo que detuvieron, que tenían pensado a principios de año construir, no se ha detenido realmente, entonces están reactivando sus construcciones“, declara Portillo.

Asimismo, el mercado industrial inmobiliario de Tijuana y toda la región Norte incluso se ha registrado la llegada de nuevos inversionistas para crear nuevos espacios, destaca Gerardo Ramírez, SIOR director Regional Industrial de JLL México.

También en el Bajío llegaron este año de 10 a 15 empresas para hacer nuevas inversiones en las inmediaciones de Querétaro, así como en León y Guadalajara.

Menciona que en Guadalajara, Mercado Libre empezó operaciones en una nave industrial de más de 60 mil metros cuadrados.

Aclara que en esta región, las empresas de autopartes se vieron afectadas porque la venta de autos ha caído, pero eso implicó una reducción en la producción, pero no cierre de plantas.

También destaca que derivado de la guerra comercial entre Estados Unidos y China, algunas empresas han reforzado sus operaciones en México con el fin de incrementar sus actividades aquí.

Sobre el impacto por la pandemia, Ramírez recuerda que en algunos espacios industriales se pidieron diferimientos de pagos de rentas, pero fueron menos del 1 por ciento y aclara que no hubo cancelaciones de contratos.

Incluso hubo empresas que confirmaron ampliaciones de contratos, destaca.

Portillo destaca que en este año, la firma no detectó cancelaciones de contratos de inquilinos.

“No hemos visto gente industrial que quiera cancelar, nuestros clientes al a mitad del año varios se separaron, estaban cautelosos, los que van a construir, pero los inquilinos nadie se quiso salir, inclusive tuvimos clients que tenían posibilidades de que se vencían sus contratos y no ‘vamos a renovarlos’“, sostiene.

En general, la perspectiva para este mercado es positiva y aunque la tasa de espacios disponibles se vio afectada, como efecto de la crisis, el impacto no fue tan grande como en otros mercados.

Al cierre del tercer trimestre de este año, la tasa de disponibilidad de metros cuadrados industriales fue de 6.4 por ciento, de acuerdo con Datoz.

En contraste, en el mercado de oficinas la tasa de disponibilidad ha sido incluso de 19.7 por ciento en el caso de la capital del país, según datos de Colliers International Ciudad de México.

Entre las principales ventajas del mercado industrial es que los inquilinos suelen ser empresas multinacionales o nacionales de gran magnitud que tienen perspectivas económicas a largo plazo, por lo que un suceso como el actual se considera una afectación temporal que no cambia sus planes, comenta Mireles.

Recuperación en 2021

Este mercado tendrá una clara recuperación en 2021 en materia de ocupación, consideran los expertos.

“Prevemos que va a seguir habiendo actividad del sector logístico y distribución, pero también de actividad manufacturera, del sector automotriz, aeroespacial, aun cuando es una industria que ha estado sufriendo durante la pandemia, creemos que va a haber algo de actividad“, dice Mireles.

Portillo estima que en el segundo trimestre del próximo año se registrará la llegada de nuevos inquilinos, debido a que actualmente ya hay empresas buscando nuevos espacios industriales.

“Ya está el visitómetro otra vez moviéndose, las empresas ya están otra vez saliendo a la calle. (…) Ya están visitando los edificios, haciendo procesos de negociación, que dura de cuando empiezas a cuando cierras son seis meses“, afirma.

Resalta que las empresas que ya están buscando nuevos espacios son principalmente de las industrias de alimentos, automotriz, electrónica y farmacéutica.

Prevé que el corredor con el mejor comportamiento será el de la frontera con Estados Unidos por el T-MEC, ya que hay interés de empresas de estar ubicadas en México para atender al mercado del país vecino.

A su vez, el directivo de JLL México añade que la previsión es que en 2021 las rentas de estos espacios se mantengan estables.

“Obedece básicamente a que las tasas de interés están estables, el dólar está estable y no hay un crecimiento mayor, pues los centros de distribución dejaron de crecer de forma acelerada“, explica Ramírez.