La oferta inmobiliaria en Yucatán se ubica como el nuevo baluarte que el estado ofrece con bombo y platillo a ciudadanos nacionales y extranjeros. Con un promedio al alza de 8 mil nuevas casas comercializadas por año, el boom inmobiliario ha potenciado el dinamismo económico de la entidad con una derrama estimada para este 2023 de 9 mil 300 millones de pesos, lo que constituye un aumento de 3 mil millones más que en 2019, de acuerdo con datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi).
Mitos y realidades sobre el 'boom' inmobiliario de Yucatán
En los últimos años, el estado se ha hecho popular por sus viviendas de costos más accesibles y los bajos niveles de inseguridad.
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Expertos en bienes raíces concuerdan en que un factor clave para la atracción de inversionistas es la fama en materia de seguridad con la que goza la entidad, ya que, de acuerdo con datos del Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco), Yucatán es el estado con la mejor percepción de seguridad en el país. En la entidad, 68% de las personas dice sentirse seguras, pues es el lugar con menor número de homicidios, secuestros y robos de vehículos en todo México. Además de presentar la menor incidencia delictiva con tan solo 1.8 delitos por cada 1,000 habitantes.
Para Shannan Mattiace y Tomás Nonnenmacher, investigadores del Colegio Allegheny de Pensilvania, Estados Unidos, el aumento de la violencia criminal y la inseguridad en distintas partes de México han hecho de Yucatán un destino atractivo para quienes buscan espacios seguros para trabajar, criar a sus familias y jubilarse. Tras un análisis de la dinámica migratoria, los académicos explican que entre 2000 y 2020, la población de Mérida, capital de Yucatán, aumentó en más de un tercio, principalmente gracias a la llegada de personas nacidas en otras entidades.
Como parte del Segundo Informe de Gobierno, el alcalde de Mérida, Renán Barrera Concha, aseguró que la capital yucateca se ha convertido en un atractivo para la inversión inmobiliaria debido a diversos factores entre los que se encuentran la calidad de vida que se ofrece en términos de seguridad, servicios, certeza jurídica, oferta cultural, sustentabilidad y tecnología.
“Los bajos índices de inseguridad que se registran en el estado y el hecho de contar con precios altamente competitivos de las viviendas yucatecas comparado con otras entidades, hacen de Yucatán un destino idóneo para inversionistas y compradores de todos niveles”, comenta en entrevista el presidente de Canadevi Yucatán, Sergei López Cantón.
El gobierno estatal ha reiterado la disposición para que el sector inmobiliario continúe invirtiendo en Yucatán. A inicios de año, durante una reunión entre el gobernador Mauricio Vila Dosal e integrantes de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), se habló de proyectos equivalentes a 18 mil millones de pesos, lo cual, en cifras oficiales, generaría más de 147 mil empleos.
Manlio Alejandro Torres, Presidente del Colegio de Valuadores de Yucatán, asegura que construir en la entidad es mucho más barato que en otras regiones del país, debido a que es común encontrar roca sólida a 60 centímetros de profundidad, lo que sirve para desplantar las construcciones y así disminuir considerablemente los costos de cimentación.
Con experiencia de décadas en el sector, señala que es común encontrar que existan diferencias considerables entre el valor comercial determinado por los valuadores y los precios en los que se ofertan los inmuebles. “Hay mucha especulación, y como existe demanda de propiedades se elevan los precios, lo cual no quiere decir que el valor de los predios e inmuebles también suba. Suben los precios, pero no necesariamente sube el valor comercial”.
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Ricardo López Santillán, sociólogo adscrito al Centro Peninsular en Humanidades y Ciencias Sociales de la UNAM explica que debido a que el suelo yucateco no cuenta con accidentes geográficos importantes, “es como tener una gran planicie, donde todo está cerca y fácil de llegar”. Por ello, afirma, la geografía ayuda para que el crecimiento inmobiliario sea expansivo. El experto en temas de urbanismo también detalla que no se debe pasar por alto que Mérida compite con destinos como Cancún, Los Cabos, Loreto, Acapulco o Puerto Vallarta, en la incansable misión por atraer migraciones de turistas y jubilados.
“Hay mucha gente que hoy aspira a tener una inversión y estas personas están migrando hacia lugares seguros”, señala por separado Jerry Medina, asesor inmobiliario yucateco quien desliza que, otro factor clave para el creciente interés por adquirir terrenos y casas en la zona tiene que ver con los precios, ya que, según su experiencia, los compradores pueden encontrar opciones más accesibles respecto a lo que se oferta en metrópolis como Guadalajara, Monterrey o la Ciudad de México.
Para Canadevi Yucatán, de las 8 mil casas nuevas que el organismo considera que se comercializarán durante el presente año, 40% corresponden al segmento de vivienda popular (con costos menores a 600 mil pesos), 45% al de vivienda media (entre 600 mil y un millón y medio de pesos) y 15% restante dirigidas al sector residencial (que pueden alcanzar precios de decenas de millones de pesos).
Datos de la Sociedad Hipotecaria Federal muestran cómo ha aumentado el precio de la vivienda en Yucatán. Registros históricos compilados por esta institución señalan que, en los últimos cuatro años, el precio promedio de las casas subió 606 mil 776 pesos, pasando de un millón 135 mil 828 pesos (al cierre de 2020) a un millón 742 mil 604 pesos (para el segundo trimestre de 2023).
Gabriela Torres Mazuera del Centro de Investigaciones y Estudios Superiores en Antropología Social (CIESAS), advierte que además de la migración que se da por razones de seguridad, existe una crisis hídrica y de acceso a tierra en el norte del país, sobre todo en estados como Chihuahua, Zacatecas y Durango, que ha abonado para que diversos grupos de agro empresarios migren sus negocios a Yucatán.
Datos del Inegi analizados por Mattiace y Nonnenmacher, apuntan a que el origen de los migrantes hacia Yucatán se ha mantenido constante en las últimas dos décadas: de 2000 a 2020, alrededor de 43% de los llegados a la entidad provenían de estados colindantes (Campeche, Quintana Roo y Tabasco); mientras que poco más de 23% de los nuevos residentes llegaron de la Ciudad de México y el Estado de México.
En el informe titulado “Migración interna a Yucatán, México: Mudanza por seguridad”, los académicos norteamericanos señalan que el crecimiento poblacional de la capital yucateca y los municipios aledaños ha sido “inusual y dramático”. Por separado, El Colectivo GeoComunes, junto a diversos investigadores, ha documentado que la expansión urbana de Mérida, registrada entre 1990 y 2019, representó 40% de la ampliación urbana del estado (18.8 mil de las 45.2 mil hectáreas totales).
Como parte del paisaje normal que cualquier persona puede apreciar en los diversos tramos carreteros de Yucatán, así como en las terminales de autobuses, plazas comerciales y paraderos turísticos, existen cientos de anuncios que ofertan viviendas ubicadas en fraccionamientos que prometen contar con todo tipo de amenidades.
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Una cascada variopinta de propaganda sobre lotes de inversión, casas antiguas para remodelar, fincas tipo hacienda y terrenos denominados “premium”, inunda por igual las redes sociales que cualquier medio impreso que pueda ser repartido, tanto en inglés como en español, entre los turistas que visitan las ciudades, playas o zonas arqueológicas del estado.
La existencia de una sobre oferta de inmuebles y terrenos responde, según académicos consultados, no solo a la creciente demanda que ha traído consigo la migración hacia Yucatán, sino a la gran cantidad de tierra que durante las últimas décadas fue desincorporada de los ejidos para ser incluida en el mercado inmobiliario. Torres Mazuera, doctora en Ciencias Sociales y Nivel 2 del Sistema Nacional de Investigadores (SNI), señala que los sectores de energías renovables, desarrollo turístico-inmobiliario y agroindustrial son los tres principales modelos que han incitado la privatización masiva de tierras ejidales en Yucatán.
El asesor inmobiliario Jerry Medina explica que en lo que se refiere a la venta de lotes, en el sureste mexicano se ofertan lo mismo terrenos urbanizados, semi urbanizados y, también, pedazos de tierra sin accesos. Al respecto, advierte que es importante que los compradores revisen bien los detalles antes de firmar, ya que existe una gran cantidad de “proyectos de humo” que van a defraudar a muchos compradores en el futuro, ya sea por la poca claridad jurídica de los predios, limitantes de construcción asociadas a que algunos están ubicados dentro de reservas ecológicas o, a la incapacidad que tendrán esos espacios para acceder a servicios públicos.
El Presidente del Colegio de Valuadores de Yucatán señala que la plusvalía depende de elementos como: calles pavimentadas, tipo de pavimento, banquetas, guarniciones, luz, agua potable, servicio wifi y/o vigilancia, además de qué tan cerca están ubicados los supermercados, cines, plazas o escuelas.
La Canadevi considera que el escenario inmobiliario en Yucatán goza de gran aceptación y prevé que así continúe en el corto y mediano plazo, con incrementos constantes en la comercialización de inmuebles y terrenos, y la generación de mayores tipos de oferta para los compradores locales, nacionales y extranjeros.
Expertos inmobiliarios coinciden en que, para evitar sorpresas desagradables, las personas que deseen adquirir casas o terrenos en Yucatán deben de asesorarse con profesionales, ya que, en el mercado, existen desarrolladores que operan al margen de la ley o que no son del todo transparentes con los clientes sobre las características de los proyectos, sobre todo en lo que tiene que ver con los llamados “lotes de inversión”, los cuales, pululan por toda la entidad.
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