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Regular el valor del suelo: clave para el acceso a la vivienda en las ciudades

La estrategia, sumada al subsidio directo a los compradores de inmuebles de bajos recursos, mejoraría el desarrollo y adquisición de inmuebles en zonas con infraestructura y servicios.
vie 07 junio 2024 01:30 PM
Regular el valor del suelo y subsidio a la vivienda, las claves para el acceso a un hogar propio
Los subsidios a la vivienda y la regulación del precio del terreno impulsaría su acceso en zonas con infraestructura y servicios.

La vivienda es un derecho fundamental, pero acceder a ella sigue siendo un reto para millones de mexicanos. Los subsidios de vivienda, una herramienta empleada por distintos niveles de gobierno, buscan facilitar este acceso y se ha planteado desde la industria privada, gobiernos y organismos. Pero, ¿son realmente necesarios hoy en día? ¿Qué ha funcionado y qué ha fallado en el pasado?

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Uno de los principales desafíos en la política de subsidios de vivienda en México, de acuerdo con Mariana Borja, académica de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y adscrita al Laboratorio de Vivienda, es el alto costo del suelo urbano, especialmente en zonas céntricas y con buena infraestructura.

La experta enfatiza que "regular el valor del suelo es esencial para asegurar que las viviendas subsidiadas sean accesibles y estén bien ubicadas".

El costo del suelo urbano ha llevado a que muchas casas subsidiadas se construyan en la periferia, donde los terrenos son más baratos. "El gobierno debe enfocar los subsidios no solo en la construcción de viviendas, sino también en la adquisición y mejora del suelo urbano, garantizando así desarrollos más integrados y accesibles", señala Borja.

“Incluso ya subsidiando el suelo más o menos una desarrolladora inmobiliaria tendría que hacer 12 niveles de vivienda para que a partir del treceavo se podría hablar de un subsidio y sopesar la ganancia de la constructora y que sea rentable”, dice la especialista. Y agrega que en México se debería estar hablando de normar y regular el precio del suelo, “pero no han querido entrarle al tema de moderar su valor, pero la clave está ahí".

A nivel internacional, algunos países han implementado con éxito políticas que podrían servir de ejemplo para México. En Inglaterra, por ejemplo, se ha establecido que un porcentaje de las nuevas viviendas en zonas centrales debe destinarse a vivienda social. Sin embargo, Borja advierte que "es crucial evitar crear accesos segregados, como ha ocurrido en algunos casos en Inglaterra donde la vivienda social tiene entradas separadas de las viviendas no subsidiadas".

En Alemania, se ha implementado con éxito un modelo donde los residentes forman cooperativas para gestionar y mantener sus viviendas, asegurando así costos más bajos y un mejor mantenimiento a largo plazo.

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Los subsidios en México

Mariana Borja, académica de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) y adscrita al Laboratorio de Vivienda, explica que los subsidios son ayudas económicas que el gobierno, ya sea federal o local, otorga para que las familias puedan adquirir, mejorar o mantener sus hogares. "El gobierno actual maneja los subsidios como un instrumento de justicia social para garantizar el derecho humano a una vivienda adecuada, con servicios y seguridad estructural", señala.

Pero su objetivo no es solo facilitar la compra de una casa o departamento, sino también la mejora de las condiciones de las mismas y la regularización de propiedades, lo que incluye la obtención de escrituras. Estos subsidios están dirigidos a poblaciones con ciertos criterios de elegibilidad, como personas con bajos ingresos, mujeres en situaciones de violencia y personas con discapacidad. "El objetivo es que todos tengan acceso a una vivienda digna", enfatiza Borja.

No obstante, durante años pasados su uso ha sido satanizado y en 2018 fueron retirados a las empresas. En la administración de Felipe Calderón, los subsidios se otorgaban directamente a las constructoras para fomentar la vivienda social. Sin embargo, esto llevó a la construcción masiva de inmuebles en zonas alejadas, lo que resultó en una alta tasa de abandono. De acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Territorial y Urbano (Sedatu), en 2021 había, por lo menos, 650,000 construcciones desocupadas.

Borja recuerda que "la localización fue un factor determinante. Muchas casas se construyeron en la periferia debido al costo accesible del suelo, pero esto alejó a los residentes de sus lugares de trabajo y de los servicios básicos".

El fracaso de estos subsidios llevó a una revisión de las políticas de vivienda. Se comenzó a poner más énfasis en la infraestructura y los servicios complementarios, como la movilidad y el acceso a la ciudad. Según la arquitecta, "las políticas recientes buscan evitar el crecimiento descontrolado hacia la periferia y promover desarrollos más céntricos y accesibles".

"La vivienda debe estar conectada a redes de transporte eficientes, servicios básicos y espacios públicos. Esto no solo mejora la calidad de vida de los residentes, sino que también reduce el abandono de las viviendas", agrega la experta.

Esto derivó a que en la actualidad, organismos como el Infonavit, Fovissste y la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) son los encargados de administrar estos subsidios, en lugar de la industria privada.

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