La caída del turismo en Tulum deja al descubierto los excesos inmobiliarios

La situación se complica con la suspensión de vuelos de Aeroméxico y Volaris desde la Ciudad de México y el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles ( AIFA), en un mercado que depende principalmente de los visitantes.

“Tulum está en su peor momento, pero ya está tocando fondo”, afirmó Juan Vega, CEO de Habitaria, quien atribuyó el deterioro a los sobreprecios, el exceso de construcción y la conectividad deficiente.

“Se desarrolló infraestructura, pero no se pensó en que fuera realmente eficiente para turistas y locales. El aeropuerto y el Tren Maya no tienen la conectividad ideal con el municipio, por lo que las personas deben gastar tiempo y dinero en los desplazamientos”, comentó en entrevista para Obras.

Se construyeron miles de viviendas, pero faltaron compradores

El crecimiento inmobiliario de Tulum estuvo impulsado por la expectativa de obtener rendimientos elevados mediante las rentas vacacionales, más que por una necesidad de vivienda permanente.

La popularidad del destino en redes sociales, la llegada de nómadas digitales durante la pandemia y las nuevas obras de infraestructura aceleraron la construcción.

De acuerdo con INFOHabitat, con datos de Softec, las unidades en proceso de construcción pasaron de 1,466 en 2017 a 13,266 en 2023, un incremento cercano a 805%.

Sin embargo, la demanda no mantuvo ese ritmo, ya que, según Habitaria, los desarrollos venden actualmente apenas dos unidades mensuales, “si bien les va”.

Después de alcanzar un máximo de 3,487 viviendas comercializadas en 2023, las ventas descendieron a 1,711 en 2025, una contracción de 50.9% en dos años.

A esta situación se suma la pérdida de visitantes debido al creciente protagonismo de otros destinos en el Caribe. Datos de la Secretaría de Turismo muestran que Tulum recibió 879,229 turistas entre enero y julio de 2026, 8.6% menos que el año anterior.

Además, el reporte indica una caída anual de 35% en los pasajeros del aeropuerto del municipio, hasta 92,283 durante el mismo periodo de referencia.

La dependencia del turismo pasa factura a Tulum

Para Eduardo Moya Vallejo, socio director de INFOHabitat, la situación responde a una combinación de especulación inmobiliaria, servicios costosos, permisos excesivos y falta de planeación urbana.

A diferencia de otros destinos del Caribe mexicano , buena parte del inventario habitacional de Tulum se desarrolló para captar turistas, sin atender las necesidades de los residentes.

“En Cancún, 89% de las viviendas son ocupadas por residentes locales, Pero este no es el caso de Tulum; en donde se estima que apenas 21% del inventario habitacional es ocupado por residentes. Es una disparidad muy fuerte que afecta cuando hay falta de turismo, la economía cae”, destacó Moya.

La menor actividad turística repercute en los alquileres vacacionales para los que miles de departamentos fueron creados. Según AirDNA, los ingresos promedio de las viviendas destinadas a rentas de corta estancia mediante Airbnb disminuyeron 14% en 2026 respecto de 2025. Los anuncios también se contrajeron 27%, hasta aproximadamente 3,600.

Para Vega, el problema comenzó cuando desarrolladores y compradores asumieron que el crecimiento turístico sería permanente.

“Hay que entender que la vivienda se hizo para vivir en ella. Los bienes raíces no son un vehículo financiero. Tener la expectativa de que un departamento va a ser un instrumento financiero a largo plazo es algo incorrecto cuando no se tiene la demanda real validada”, expuso.

Viviendas siguen sin venderse pese a ajuste en precios

Respecto al precio de los inmuebles, Habitaria estima una reducción de aproximadamente 14% durante el último año, aunque esto no ha sido suficiente para reactivar las ventas.

Moya explicó que los costos del suelo, la mano de obra, los materiales y el financiamiento limitan el margen de los desarrolladores para ofrecer descuentos adicionales. No obstante, algunas empresas podrían recurrir a facilidades de pago, mientras otras han comenzado a detener proyectos.

Vega identifica aproximadamente 7,000 viviendas en distintas etapas, desde planeación hasta construcción, aunque su desarrollo es incierto, pues algunos proyectos anunciados podrían no concretarse.

A los problemas comerciales se suman prácticas que deterioraron la confianza de los inversionistas. Promesas de ganancias irreales, hasta fraudes con proyectos que nunca se entregaron,

“Se prometieron rendimientos irreales de entre 8 y 14%, que no equivale a un rendimiento neto garantizado. Se especuló mucho en el tema de la rentabilidad y Tulum se convirtió en uno de los destinos con más fraude inmobiliario”, dijo Vega.

De destino turístico a ciudad para vivir

Pese al deterioro del mercado, los especialistas identifican una oportunidad para que Tulum reduzca su dependencia de las rentas vacacionales y consolide una demanda residencial permanente.

Vega explicó que existe interés de jubilados, adultos mayores de entre 50 y 70 años y profesionistas que trabajan a distancia, perfiles que podrían contribuir a absorber parte del inventario disponible.

Por otro lado, Moya considera indispensable recuperar las condiciones que permitan atraer turistas y corregir los problemas de ordenamiento territorial.

El especialista advirtió que Tulum refleja una deficiencia recurrente en México: la falta de planeación municipal. Para él, corregir el rumbo de este destino requiere de una visión de crecimiento urbano a largo plazo.