El potencial industrial triplica el valor de los terrenos en el corredor del AIFA
Hay 433,202 metros cuadrados de naves industriales en construcción y se incorporarán un millón de metros cuadrados adicionales de tierra ejidal para nuevos proyectos.
El corredor Zumpango-AIFA-Huehuetoca mantiene precios de tierra industrial inferiores a los de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán.(Daniel Augusto)
Samanta Escobar
El despegue del mercado logístico alrededor del Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA) se ve reflejado en el incremento del valor de los terrenos de uso industrial en zonas como Zumpango y Huehuetoca, en donde empresas como Amazon y Mercado Libre han ocupado una cantidad masiva de metros cuadrados (m2).
La consultora Propty Real Estate estima que el precio promedio de la tierra en este corredor pasó de 1,000 pesos por m2 en 2023, un año después de la inauguración del megaproyecto impulsado por el expresidente Andrés Manuel López Obrador (AMLO), a 3,000 pesos en 2026.
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“El crecimiento con proyectos de gran escala empezó en 2023, justo después de la apertura del AIFA. Pasó de ser un corredor emergente a un polo principal para el Valle de México”.
Luisa Alaniz, directora de Inteligencia de Mercado en Propty.
Evolución del valor de los terrenos de uso industrial en el Corredor AIFA-Zumpango
Crecimiento del valor por metro cuadrado (2023 vs. 2026) y comparativa de mercado.
Fuente: Propty Real Estate
La región todavía conserva una ventaja frente a mercados saturados como el conformado por Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT), donde los escasos terrenos industriales cuestan entre 5,500 y 6,000 pesos por m2.
Sin embargo, las reservas de tierra con título de propiedad alrededor del aeropuerto comienzan a agotarse, por lo que el desarrollo inmobiliario apunta hacia los terrenos del núcleo agrario.
Según Luisa Alaniz, directora de Inteligencia de Mercado en Propty, al menos un millón de m2 de tierra ejidal en el también denominado “corredor Norte” se encuentran en proceso de convertirse en propiedad privada para incorporarse al mercado industrial.
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Empresas logísticas acaparan miles de m2
Hasta septiembre de este año, se contabilizaron 95 naves industriales operando en el corredor AIFA-Zumpango. Desarrollos como T-Mex Park y Panorama Tultepec destacan por albergar empresas multinacionales como Mercado Libre, Amazon, y DHL.
La ubicación con conexión casi directa al aeropuerto, la Carretera Federal 45D y la autopista Arco Norte son parte de los grandes atractivos para las operaciones logísticas.
Las empresas instaladas en el corredor ocupan en promedio 60,000 m2, frente a los 12,000 m2 habituales en otros mercados de la Ciudad de México.
“Este es el corredor con mayor desarrollo en la República Mexicana al día de hoy, sin lugar a dudas. Lo que se está viviendo es un fenómeno que nunca habíamos visto en el país. La demanda de espacios para almacenamiento y logística es una locura”.
Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (Funo).
Los desarrolladores inmobiliarios no han desaprovechado la oportunidad en la zona. Durante el tercer trimestre del 2026 Propty detectó 433,202 m2 de espacio en construcción, lo que representa un aumento de 270% en comparación con el mismo periodo del 2023.
Construcción de naves industriales en el corredor AIFA-Zumpango
Volumen en desarrollo de los terceros trimestres (3T) de 2023 a 2026.
Fuente: Propty Real Estate
La mitad de las naves industriales en proceso de edificación ya cuentan con inquilinos comprometidos, lo que demuestra el interés de las empresas para comenzar a operar desde Zumpango, Huehuetoca o sus alrededores.
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“No había mucho más para dónde expandirse cerca de la Ciudad de México. En Cuautitlán, Tultitlán, Naucalpan o Tlalnepantla ya no hay donde meter nada, están saturados. El crecimiento natural era hacia el AIFA”, aseguró Gonzalo Robina, director general adjunto de Fibra Uno (Funo), en entrevista para Obras.
Rentas industriales elevan 58% su precio en Zumpango y Huehuetoca
El incremento del valor de los terrenos ha estado acompañado de mayores precios de arrendamiento. Rentar una nave industrial en el corredor AIFA-Zumpango-Huehuetoca cuesta un promedio de 9.74 dólares por m2 al mes este 2026.
Dicho monto es 58% superior a lo que costaba en 2023, según Propty. Se prevé que mantengan su ascenso con la llegada de más empresas y la presión en la disponibilidad de espacios.
“Los precios van a seguir creciendo por las naves de alta calidad que están ingresando y porque la tierra ya está empezando a encarecerse en el corredor”, dijo Alaniz.
Aumento en los precios de renta de las naves industriales en AIFA - Zumpango
Evolución del precio de salida mensual por metro cuadrado (USD/m²/mes) de 2023 a 2026.
Fuente: Propty Real Estate
Por su parte, Paulette Lecuona, directora Comercial de Grupo FREL, remarcó que el nivel de precios todavía representa una oportunidad financieramente viable para nuevos proyectos.
“El escenario actual es inmejorable para nuevos centros de distribución. A diferencia de corredores maduros, el eje del AIFA todavía ofrece reserva territorial necesaria para parques logísticos de clase mundial”, apuntó.
Mover mano de obra y carga, el reto del AIFA
La disponibilidad de trabajadores en municipios cercanos como Nextlalpan, Jaltenco y Tultepec también ha favorecido la instalación de empresas.
“La gente que vive en los alrededores tenía que viajar una hora y media o dos para llegar a sus puntos de trabajo. Con estas oportunidades algunos ahora ya solo hacen 10 minutos de camino”, sostuvo Robina.
No obstante, la infraestructura de transporte tanto para la carga comercial, como para los trabajadores y la población, es uno de los puntos por mejorar, según los expertos.
“Las vías para la última milla y el transporte para empleados es lo que está siendo un tema. La apertura del Tren Suburbano ha ayudado, pero el reto es que la infraestructura alcance la velocidad de lo que están haciendo los desarrolladores industriales en la región”, declaró Alaniz.
Pese a las limitaciones, las expectativas de crecimiento se mantienen. Propty estima que entre 2027 y 2028 ingresen al corredor AIFA-Zumpango-Huehuetoca al menos 1.5 millones de m2 de naves industriales Clase A.
