Este artículo fue publicado originalmente en la edición de octubre de 2023 de Expansión Inmobiliario.
El mercado de real estate en Estados Unidos se puede definir con una palabra: resiliente. A pesar de los embates por la pandemia, el aumento de impuestos y el incremento generalizado de las tasas de interés en hipotecas, su precio va en crecimiento.
En 2020, el valor del sector residencial era de 65.28 billones de dólares. Para 2023 la cifra incrementó a 88.91 billones y para 2028 se prevé que crezca a 114.7 billones de dólares, cifras con las que se posiciona como el segundo mercado de vivienda más valioso en el mundo, por detrás de China, de acuerdo a Statista.
Su crecimiento ha sido sostenido en la última década, incluso durante la pandemia, ya que aunque el monto de las transacciones bajó, el volumen continuó en ascenso. En 2020 se realizaron 146.9 millones de transacciones, en 2021 fueron 148.8 y, en 2022, de 149.6 millones. La clave fueron las hipotecas.
La Reserva Federal dijo en 2020 que mantendría la tasa de interés en 0.25% para que las operaciones no se detuvieran durante el confinamiento. El esfuerzo en la adquisición de viviendas sirvió, sobre todo para las personas que querían comprar su nueva casa o migraron a otros estados con precios más económicos para aprovechar el teletrabajo.
Pero en 2023 los compradores se toparon con un fenómeno totalmente opuesto, un incremento histórico en el mismo indicador con 5.25%, cifra no vista desde 2006. No obstante, esto no desincentivó las transacciones, sólo cambió quién las realizaba. El momento de los compradores directos acabó y los inversionistas ocuparon su lugar.
“Es una buena oportunidad para compradores que pueden ir all cash, es decir, que no necesitan financiamiento o donde están encontrando una oportunidad de precio que ya refleja estas tasas más altas y una oportunidad de precios más bajos”, dice Matías Recchia, fundador de la plataforma Keyaway, especializada en inversiones en Estados Unidos.
Las estrategias a seguir son tres: comprar para estancias cortas, como sucede en el resto del mundo, hacerlo con visión a largo plazo y dejar que la plusvalía de los inmuebles aumente o aprovechar que, ante las dificultades para comprar, las personas prefieran el alquiler y poner las propiedades en renta.
La inversión en bienes raíces es una de las preferidas por la seguridad que brinda. Una encuesta realizada en 2022 por HelloSafe, start-up especializada en herramientas crediticias y financieras, señala que poner el dinero en ladrillos es la opción favorita de los mexicanos, ya que cuatro de cada 10 lo prefieren, por encima de la compra de acciones.
Las intenciones no se limitan con las fronteras del país. De acuerdo con la Asociación Nacional de Corredores de Finca Raíz, 8% de todas las transacciones inmobiliarias de Estados Unidos provienen de mexicanos, lo que coloca al país como el segundo con mayor interés en el sector, sólo por detrás de Colombia.
Los estados en donde más buscan propiedades, principalmente por la cercanía con México, son Florida, en especial Miami, y Texas, con un repunte en Houston. Nueva York también ha escalado posiciones en la tabla de preferencia de los mexicanos, tanto que en 2022 fueron los segundos mayores compradores de viviendas, de acuerdo con la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, por sus siglas en inglés).
La ciudad del sol, uno de los lugares más atractivos para inversionistas interesados en el lujo, no deja de estar de moda entre la población latinoamericana. Son el segundo comprador más grande en la ciudad, después de los canadienses.
En los últimos 20 años se ha convertido en uno de los principales distritos financieros del país y se espera que su crecimiento siga constante al menos la siguiente década, comenta Sergio Pintos director de PMG Residential, desarrolladora de bienes raíces de lujo. “Es un momento histórico porque se conjuntan dos elementos importantes, primero la fuerte inmigración doméstica que se ve desde el norte de Estados Unidos y el crecimiento de la infraestructura”, dice el experto.
Entre 2021 y 2022, cerca de 444,500 personas se mudaron a Florida, mientras que el año previo fueron 185,000, por lo que se convirtió en el estado número uno en recibir mayor personas provenientes del mismo país y el segundo en internacionales —el primero fue Texas—, de acuerdo con el Consejo de Desarrollo Económico de la Bahía de Tampa.
El 2023 tuvo un empuje extra. La llegada del jugador de futbol Lionel Messi al equipo local, Inter Miami. La Oficina de Visitantes y Convenciones del Gran Miami prevé que incremente hasta 10% el turismo anual, lo que supone 1.65 millones de personas extra. En consecuencia, aumentará el gasto turístico en 400 millones de dólares.
Uno de los sectores más beneficiados por este incremento es el de real estate. La plataforma de venta de propiedades Make Florida Your Home explica que el precio de viviendas residenciales localizadas alrededor del estadio en donde se llevan a cabo los partidos está en aumento, tanto por personas que buscan vivir cerca del deportista como por quienes apuestan por poner en renta habitaciones en plataformas como Airbnb.
Esto se combina con las dos principales razones por las que los latinoamericanos buscan a la ciudad para invertir, de acuerdo con Sergio Pintos. La primera, que no hay impuesto estatal, lo que fomenta la llegada de empresas, y la segunda, el lujo de los inmuebles. Ante un mercado competitivo, las desarrolladoras optan por brindar mayores innovaciones en materia de sustentabilidad, diseño, comodidades y tecnologías.
La clave para no dejar pasar el auge, pero para garantizar un retorno de inversión a pesar del incremento en las tasas de interés, es la adquisición de espacios pequeños para alquileres por día. “Entre 500,000 y 1.5 millones de dólares, y son apartamentos que tienen la posibilidad de ser alquilados en forma diaria. Hoy el alquiler diario es algo que trabaja, que está funcionando muy bien en Miami y en el mundo entero, y eso hace que se maximice o que tenga el potencial de maximizar la renta o el retorno de la inversión”, dice Sergio Pintos.
La ubicación de esta ciudad en Texas siempre ha sido una de las claves de su importancia en Estados Unidos. Su manejo de aguas internacionales y su cercanía con México ha hecho que se convierta en uno de los destinos favoritos para los latinoamericanos. Antes lo era por la industria del petróleo y gas, pero en el último par de años la economía se ha reconfigurado.
El año pasado, Houston experimentó un crecimiento de 3.6% en los empleos generados, liderados por el sector de servicios. Los profesionales y empresariales crecieron 4.7%, los de educación 5.3% y los de información, mientras que los englobados en la categoría de otros lo hicieron 8.6%. En tanto que la industria de la construcción perdió 211 puestos de trabajo, y el petróleo y gas 112.
Blanca Rodríguez, directora de MAF Capital, brazo de inversiones de Marhnos en Texas, considera que esta tendencia continuará. “El oil and gas ya no es el principal motor de su economía. Actualmente hay muchos segmentos activos, uno de los principales es un hub médico impresionante”. De hecho, en la ciudad se encuentra el Texas Medical Center, el centro médico más grande del mundo.
Por la diversidad en su oferta de industrias y sus bajas tasas de desempleo, de 3.9% a diciembre de 2022 de acuerdo con la consultora Colliers, ha impulsado la migración tanto interna como externa. En la actualidad Texas es el estado al que más llega población.
Pero para invertir en bienes raíces en una época de tasas de interés altas y una constante movilidad en la ciudad, las apuestas no se pueden hacer al azar. Blanca Rodríguez dice que hay un segmento clave: la vivienda de renta de larga estancia del segmento medio.
“Este segmento nos parece 100% anticíclico y resiliente, ya que es para la clase trabajadora y jóvenes profesionales de estas ciudades. Es una vivienda de un promedio de 1,000 dólares de renta al mes que está muy demandada por profesionistas que se acaban de graduar o que se mueven a este tipo de ciudades por el gran dinamismo de la economía”, comenta la directiva de Marhnos.
“Lo último que dejas de pagar en una crisis es en donde vives, y en este caso se trata de un departamento en donde realmente resides, no una segunda residencia”, agrega.
Y especifica aún más, que los inmuebles construidos entre las décadas de los 70 y 90 son los más convenientes debido a que por la edad tienen precios más bajos, pero excelentes ubicaciones. La estrategia de Marhnos es adquirir estos inmuebles, especialmente los que necesiten ligeras remodelaciones y agregar elementos estéticos como distintos acabados y áreas verdes, así como la implementación de sistemas sustentables.
“Hoy por hoy con el aumento en la tasa de interés los jóvenes de la clase trabajadora ven más lejano obtener una hipoteca, además del aumento en el precio de la construcción, por lo que voltean a ver la vivienda en renta”, puntualiza.
Una de las ciudades más referenciadas del mundo en el cine y la literatura pasa por una etapa en la que las personas deciden salir de ella y conseguir lugares más económicos para vivir, ya que así como es popular por la gran oferta de cultura, entretenimiento y gastronomía que alberga, también lo es por sus altos precios.
De acuerdo a Realtor, plataforma de venta de propiedades, el precio promedio de la vivienda en la ciudad al cierre de agosto del año pasado fue de 715,000 dólares, precio mucho más bajo que el mismo mes pero durante el año anterior. En abril de 2022, cuando se registró el pico de su valor en los últimos tres años, se cotizaban en 855,000 dólares, debido a que las inmobiliarios aumentaron el costo de los inmuebles ante la caída de las tasas de interés en hipotecas.
El fenómeno también tuvo empuje a partir de la movilidad interna que comenzó en 2021, durante la pandemia. En ese año 91,758 personas salieron de Nueva York para residir en Florida, —tres años antes fueron 63,722— y 91,421 más a la ciudad vecina Nueva Jersey — en 2018 fueron 57,600—, de acuerdo a la Oficina del Censo de Estados Unidos.
Esto ha causado que, una vez más, el mercado de las rentas sea el ganador. “Lo último que hay de construcción son los permisos que se dieron durante el periodo de covid, que ahora están entrando al mercado. No hay muchos proyectos nuevos empezando, por lo que la oferta será limitada. Así que el precio del alquiler está incrementando mucho”, dice Matías Recchia, de Keyaway.
Pero si bien de la ciudad salen personas para vivir en otros estados, también hay generaciones jóvenes que llegan al lugar, por lo que la población se ha mantenido en los mismos niveles de antes de la pandemia.
