El mercado de naves industriales en México atraviesa un periodo de ajuste que comienza a reflejarse en los resultados de Fibra Prologis. Durante el tercer trimestre de 2026, el fideicomiso registró una menor ocupación de sus inmuebles y una reducción en la permanencia de sus inquilinos.
Sin embargo, entre julio y septiembre, la compañía aumentó sus ingresos 9% anual y duplicó su utilidad, de acuerdo con su reporte financiero publicado en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
La empresa cerró septiembre con una ocupación de 96.5%, frente al 98% de un año antes. Al mismo tiempo, el volumen de contratos de arrendamiento iniciados disminuyó 28.4%, de 4.07 millones a 2.92 millones de pies cuadrados, equivalentes a aproximadamente 270,800 metros cuadrados.
El contraste muestra un menor dinamismo comercial que todavía no se traduce en una caída anual de los ingresos del fideicomiso, propietario de 515 inmuebles industriales en México. La empresa enfrenta así el desafío de conservar a sus clientes y atraer nuevos ocupantes en un entorno con más opciones disponibles.
El ajuste ocurre mientras aumenta la oferta de naves industriales. Según el análisis de mercado de Prologis, durante el trimestre se entregaron casi 13 millones de pies cuadrados de superficie industrial, aproximadamente 1.2 millones de metros cuadrados, en los mercados analizados.
Estas entregas representaron cerca de 60% de la superficie en construcción, frente a un promedio histórico de 34%. La vacancia del mercado subió a 7.1% y las rentas disminuyeron 1.7% trimestral en los mercados donde opera el fideicomiso.
Para la compañía, la reducción de nuevos proyectos podría equilibrar la oferta y la demanda conforme se ocupen los inmuebles recién entregados. En contraste, la absorción neta del mercado se acercó a 12 millones de pies cuadrados durante el trimestre, una señal de recuperación de la demanda.
La desaceleración se reflejó especialmente en las renovaciones de contratos y la retención de inquilinos. Entre julio y septiembre, Fibra Prologis renovó contratos por 1.87 millones de pies cuadrados, unos 173,900 metros cuadrados, una disminución anual de 44.4%. Sin embargo, frente al segundo trimestre de 2026, la superficie renovada aumentó 16.3%.
La tasa de retención de clientes pasó de 81.7% a 66%, una caída de 15.7 puntos porcentuales que muestra una menor permanencia de los arrendatarios al vencimiento de sus contratos.
Pese a la contracción del volumen total, los nuevos contratos aumentaron 47.7% anual, de 706,000 a 1.04 millones de pies cuadrados, lo que compensó parcialmente la caída de las renovaciones.
Federico Cantú, vicepresidente senior de Operaciones en México, destacó que la demanda proviene de distintos sectores, como manufactura, logística, operadores logísticos externos, comercio electrónico y centros de datos.
"Tuvimos más de un millón de pies cuadrados en arrendamiento (nuevo) este trimestre. Estamos viendo una demanda de base amplia en nuestros mercados, abarcando manufactura, logística, comercio electrónico y centros de datos", comentó.
Pese a la menor ocupación, el indicador de Fibra Prologis se mantuvo más de 3.6 puntos porcentuales por encima del mercado, según la administración.
"FIBRA Prologis registró un sólido desempeño en el tercer trimestre mientras el mercado continuó ajustándose, lo que destaca la calidad de nuestro portafolio y la fortaleza de nuestra plataforma operativa", afirmó Jorge Girault, director general, en el reporte.
La caída en la actividad de arrendamiento no impidió que el fideicomiso incrementara sus ingresos durante el tercer trimestre.
Entre julio y septiembre obtuvo 176.4 millones de dólares, 9% más que los 161.8 millones del mismo periodo de 2025. De ese total, 159.6 millones provinieron directamente del arrendamiento de inmuebles , un crecimiento anual de 7.3%.
El EBITDA ajustado, una medida del desempeño operativo financiero, alcanzó 126 millones de dólares, un aumento anual de 7.3%. Sin embargo, disminuyó 7.1% frente al segundo trimestre de 2026.
La utilidad neta pasó de 85.7 millones a 184.6 millones de dólares, un incremento de 115.3%. Este resultado estuvo impulsado en buena medida por la valuación de propiedades, más que por el crecimiento de las rentas cobradas.
Durante el trimestre, Fibra Prologis reconoció una ganancia contable de 89.2 millones de dólares por ese concepto, frente a una pérdida de 5.8 millones un año antes.
El portafolio suma 8.1 millones de metros cuadrados. De su renta neta efectiva, 64.4% proviene de mercados logísticos como Ciudad de México , Monterrey y Guadalajara; el restante 35.6%, de mercados manufactureros como Tijuana, Reynosa y Ciudad Juárez.
La compañía conserva oportunidades de expansión mediante adquisiciones y contratos vigentes, cuyo potencial de incremento de rentas se estima en 25%.
Entre enero y septiembre de 2026 destinó 94.5 millones de dólares a adquirir propiedades y otros 48 millones a mejoras y gastos capitalizables. No obstante, el reporte no establece nuevas metas de inversión.
"Nos sentimos muy positivos respecto al final del año. Hemos visto señales positivas en el mercado y esperamos cerrar con una nota sólida", comentó Girault durante la conferencia con inversionistas.
